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전세권설정과 확정일자의 차이 - 우리나라에만 있는 전세제도 본문

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전세권설정과 확정일자의 차이 - 우리나라에만 있는 전세제도

키스 키스세븐 2015. 7. 15. 12:00
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[전세권설정과 확정일자의 차이 - 우리나라에만 있는 전세제도] 




전 세계에서 우리나라에만 있는 제도 중에 전세제도가 있습니다. 보증금을 맡기고 주택 등의 사용권을 얻는 것이라고 볼 수 있는 전세제도는 관습형 제도이기 때문에 우리나라에만 있는 독특한 제도입니다. 그래서 외국인들에게 전세제도에 대해 설명하면 잘 이해하지 못합니다. 

그래서 영어로 정확히 표현할 방법이 없어서 영문신문을 보면 전세를 rent가 아닌 jeonse라고 발음 그대로 표현하는 것을 볼 수 있습니다. 






전세권설정, 확정일자 차이에 대한 간단설명 


우리나라에만 있는 전세제도라고 하니 그 유래와 역사에 대해서도 궁금증이 많습니다. 더불어, 광범위한 임대관습이기 때문에 법적으로도 보호 받는데, 전세권설정과 확정일자의 차이도 알아두면 좋습니다. 전세권설정과 확정일자는 전세금을 주고 집을 빌린 임차인이 약자라는 측면에서 전세권을 보호하기 위해 만들어진 법률입니다. 

전세는 보통 1년~2년의 계약기간이 있기 때문에 계약이 끝나면 임차인이 이사를 갈수 있도록 집주인이 전세보증금을 되돌려 주어야 하는데, 만약 안 준다면 임차인은 돈도 없이 쫓겨나게 될 것이므로 이를 보호합니다. 



(우리나라에만 있는 전세제도의 전세권설정과 확정일자 알아보기)


여기에 대한 제도로 전세권설정과 확정일자라는 게 있습니다. 전세권설정과 확정일자의 차이에 대해 간단히 비교하겠습니다. 

- 신청장소 : 전세권설정(등기소), 확정일자(주민센터) 

- 비용 : 전세권설정(보증금의 0.2%와 법무비용 등 수십만 원), 확정일자(등록세금 몇 백 원) 

- 형태 : 전세권설정(임대인이 동의 해 줘야만 계약), 확정일자(신청만으로 완료) 

- 권한 : 전세권설정(보증금을 안 줄 경우 집을 경매해서 받을 수 있음), 확정일자(전세금 우선변재 순위에 오름) 

기타로 알아두어야 할 것은, 전세권설정 시 직접 서류작성이 가능하면 비용이 줄어든다는 것과 우선변재란 집을 처분할 때 돈을 받을 수 있는 순위에 들어갈 수 있다는 것입니다. 

그러므로 집주인이 동의 안하면 하지 못하는 것이 전세권설정이고, 우선순위에서 밀리면 보증금을 받지 못하는 것이 확정일자입니다. 



(전세권설정은 등기소, 확정일자는 주민센터를 이용)


집주인이 집을 담보로 은행 등에서 돈을 빌렸다가 못 갚아서 집이 넘어가게 되는 경우 돈을 받을 수 있는 순위가 있습니다. 이것이 우선변재인데, 우선순위가 앞에 있어야만 보증금을 받기가 수월해집니다. 

은행보다 순위가 뒤에 있거나 세입자가 많은 경우에도 순위가 밀려서 못 받을 수 있지 않을까 걱정이 된다면 2014년부터 시행되는 세입자정보확인제도를 이용하여 주민센터에서 순위정보를 확인할 수 있습니다. 

또한 주의할 것은, 전세의 전세인 전전세(A의 집을 B가 전세 받아서 C에게 다시 전세를 주는 경우)와 세입자가 너무 많은 이른바 깡통전세(집주인이 갚아야할 돈이 집값의 70%에 육박하는 집)의 경우에는 아예 법적으로 보호받지 못한다는 것입니다. 


(꼼꼼히 따져 봐야 하는 전세제도의 계약과 확인 / 출처: flickr.com)






우리나라에만 있는 전세제도의 유래 


우리나라에 전세제도가 있다는 것은 다 알지만 이 전세제도가 세계에서 오직 우리나라에만 존재한다는 사실은 모르는 사람도 있습니다. 

전세제도는 사전적으로는 보증금을 맡기고 일정기간 동안의 부동산 사용권을 계약하는 행위이며 법률적으로는 금전대차와 부동산임대차가 결합한 형태입니다. 

과거 한국에서는 대부분의 주택임대에서 전세제도가  선호되었었는데, 이는 수요에 못 미치는 주택 보급과 집값 상승 현상이 있었기 때문에 가능했던 것으로 보입니다. 

즉, 집을 가지고만 있어도 집값이 올라가는 구조였기 때문에 전세를 놓아서 그 돈을 보태 집을 사는 경우가 많았습니다. 은행에서 융자를 받아 사는 것보다 유리합니다. 



(전세제도는 고려조선시대의 전당제도가 유래?)


처음 전세제도가 생긴 유래에 대하여 보통은 고려시대와 조선시대를 거쳐 온 전당제도를 거론합니다. 

전당제도란 땅을 담보로 돈을 빌려준 뒤 땅에서 생기는 이익 대신 대차해준 돈의 이자에서 수익을 얻는 제도를 말합니다. 농경사회였던 우리나라에서 웬만한 일이 아니고서는 땅을 팔지 않았기에, 급전을 하거나 투자의 목적이 있을 때 전당제도를 이용하면 땅을 그대로 유지하면서도 돈을 유통할 수 있는 장점이 있었습니다. 


하지만 일각에서는 전당제도와 전세제도가 엄연히 다른 제도라고 보기도 합니다. 전당제도가 땅을 담보로 돈을 빌리는 것이고 전세제도는 돈을 맞기고 집을 빌리는 차이 때문입니다. 

그러나 이것도 임차인이 아니라 임대인의 입장에서 보면, 집을 담보로 보증금을 빌리는 것이라고 볼 수도 있으니 보는 시각의 차이가 있습니다. 그러나 현대적인 시각으로 볼 때 융자를 하는 것과 임대를 하는 것은 분명히 다르니 좀 더 근대에 가까운 유래도 찾아봐야할 것입니다. 



(우리나라에만 있는 전세제도의 유래는 아직 정확한 정론이 없다)






근대 전세의 유래와 전세제도의 향후 동향 


근대에서 찾아볼 수 있는 전세의 유래는 조선말기 개항 때일 것입니다. 19세기 후반에 개항 후 지방의 인구가 도시로 몰리면서 생겼다는 설이 있습니다. 

좀 더 직접적인 전세제도 확산 유래는 20세기 중후반에 있었던 산업화로 인구가 대도시에 집중되는 현상입니다. 이때 건설붐과 아파트 사재기 등이 유행하면서 목돈이 필요했고 전세금을 만들어서 집을 사 두는 형태가 일반화되었습니다. 

지방에서 땅을 팔아 대도시로 이주한 사람들의 입장에서도, 가진 목돈을 그대로 보전하면서도 집을 빌려 살 수 있는 방법이었기에 서로 간의 목적이 맞아 떨어진 것이라고 하겠습니다. 



(전세에서 월세로 대세가 넘어가는 시점의 우리나라)


그러나 이제는 거대 자본이 많이 형성되어 있고 주택보급율과 임대사업이 본격화되면서 전세시대가 끝나갈 기미를 보이고 있습니다. 

전문가들은 월세가 대세가 될 것이라고 전망하지만 그래도 전세풍속이 완전히 사라지지는 않을 것이라고 전망합니다. 

다만 전세+월세 형태가 좀 더 광범위해지고 외국처럼 월세로 수익을 내려는 임대인들이 늘어나면서 전세는 사양길에 접어들 것이라는 게 일반적인 견해입니다. 


전세의 장점은 따로 은행 대출을 받지 않고도 집주인과 세입자가 각각 돈을 융통할 수 있다는 것이지만, 금액이 크기 때문에 위험부담이 생기는 것이 사실입니다. 물론 법적으로도 전세권설정이나 확정일자라는 제도로 보호를 하려고 하지만, 워낙 전세금이 높은 현실에 비하면 불안할 때도 있습니다. 그래서 전세증금보험이라는 것도 생겼습니다. 대한주택보증 등의 보험에 가입할 수 있지만 월 보험료가 1억의 경우 월 2만원 가까이 되기 때문에 고액전세에서 이용되는 경우가 대부분입니다. 

[저작권법 표시] 이 글의 원본: 키스세븐(www.kiss7.kr)

그러므로 독립하는 청년층이나 신혼부부 등 전세에 익숙하지 못한 세입자들은 등기부등본, 확정일자 등을 공부해 두어야 할 것입니다. 


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